月間NEWS

▼「東京ルール」施行後、敷金「０・３３カ月」下落　アトラクターズ・ラボ

不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）によると、賃貸住宅の敷金の明確化などを定めた「東京ルール」の制定以降、東京都で敷金が「０・３３カ月」下落していることが分かった。
　調査によると、04年10月の「東京ルール」施行直前（04年７〜９月・四半期調査）に平均「２・０カ月」だった敷金が、06年４〜６月には１・６７カ月に下落。「２・０カ月」程度で推移していた施行前と比べ、減少の一途をたどっている。ただ、「ここにきて下げ止まり傾向も見られており、滞納保証など他のリスク回避サービスを組み合わせないと、下げづらくなっているオーナーも多いようだ」と同社では分析している。
　なお、礼金については、04年７〜９月調査で「１・２４カ月」だったのが、06年４〜６月には「１・１４カ月」と０・１カ月の下落にとどまっている。


▼賃貸市場は供給過多が主流に　ミサワＭＲＤ

ミサワエムアールディーは９月21日、「秋の転勤シーズンにおける賃貸市場速報」を発表した。
　それによると、「賃貸市場の供給状態」は、ファミリー用の「供給過多」が、首都圏で73％、中京圏38％、近畿圏68％、福岡圏80％となった。単身者用では、首都圏77％、中京圏51％、近畿圏73％、福岡圏77％となった。
　同調査はファックスによるアンケート方式で、９月11日に実施。サンプル数は３０００件で、回収数は３０９件。

 ▼渋谷区：売春など温床防ぐ　月・週単位の貸しマンション、建築規制へ　／東京

　渋谷区は１４日、月単位や週単位で部屋が借りられる「マンスリーマンション」「ウイークリーマンション」などの建築を規制する条例案を２１日開会の区議会に提案することを明らかにした。区内の住宅地などへの建設は、使用者の生活実態などがなければできず、売春などの温床になることを防ぐ。
　敷金や保証金などがいらず７日以上２年未満の一定期間、部屋を貸したり、時間単位で貸すマンションを規制の対象とした。都市計画法の住居専用地域と都条例で定める文教地区で適用する。
　マンスリーマンションなどの建設では、生活実態のほか、必要に応じて施設の周囲２００メートル以内で住民協定を結ぶ―　などの条件を設け、規制の網をかける。建築確認の前に区長に同意申請が必要で、うその申請など違反した場合、改善勧告や使用禁止命令が出せる。命令に従わない場合は公表できる。年内施行をめざしている。

▼三菱ＵＦＪ信託　アパートローン強化　住宅４社とシステム開発

三菱ＵＦＪ信託銀行は、大手住宅メーカー４社と提携して土地と建物だけを担保にするアパートローン（ノンリコースローン）を共同開発し、提案活動を始めた。住宅メーカーの営業担当者がパソコンで迅速に審査できるシステムを開発、融資査定を大幅に短縮し、新規顧客の開拓を狙う。同行では今期に約２００億円の融資を見込んでいる。
　提携先は、積水ハウス、大和ハウス工業、積水化学工業、大東建託の４社。全国１７０万件のアパート賃料や家賃下落率といったデータを基に、営業マンがパソコンを使って約１０分程度で簡単な見積もりを出せるシステムを共同で開発した。
　土地の所有者がアパート建設で借り入れをする場合、ノンリコースローンは土地と建物だけを担保にし、事業が失敗しても追加の担保を求められない。土地と建物だけでアパート資金を調達でき、金利上昇や家賃下落といったリスクを限定できる。
　ただ、賃料収入などの収益性も考慮に入れるため、これまでは審査に１カ月程度の時間がかかっていた。開発したシステムを使えば、１週間から１０日程度に短縮できるという。
　住宅メーカーが設立したＳＰＣ（特別目的会社）が、直接顧客に融資し、三菱ＵＦＪ信託銀はＳＰＣに資金を提供する。住宅ローン債権は証券化して市場で売却する方式をとる。

▼Ｙａｈｏｏ！不動産、不動産会社からの賃貸物件データの掲載申し込みを10月より直接受付

ヤフーは、同社が運営するポータルサイトＹaｈｏｏ内で提供している不動産情報サービス「Ｙaｈｏｏ不動産」において、賃貸物件情報の掲載を希望する不動産会社からの賃貸物件データの直接受付を10月より開始する。また、「Ｙａｈｏｏ Ｊａｐａｎ」と「いい生活」は本日、賃貸住宅物件情報の販売に関する業務委託契約を締結した。
　今後、不動産情報の掲載を希望する不動産会社は、物件データをＣＳＶで入稿可能となる。また、Yahoo!不動産に掲載される物件の情報料が大幅に増えるほか、不動産会社が直接貸主と媒介契約、または管理契約を結んでいない先物物件の掲載が不可となるため情報の信頼性と質の向上が期待できるとヤフーは見込んでいる。さらに、直接掲載により情報更新がスピーディになるとした。

▼基準地価：住宅地、８年連続下落　商業地は１３年連続−−下落幅はともに縮小

県は１８日、今年の県内の地価調査結果を発表した。７月１日時点で基準地４４３地点を調査した結果、１平方メートルあたりの平均価格は住宅地３万３９００円（前年比３・４％減）、商業地６万８６００円（前年比５・０％減）で、住宅地は８年連続、商業地は１３年連続の下落となった。しかし、下落幅は住宅地、商業地とも縮小した。また、地価上昇地点がなかったのは６年連続となった。
　◆住宅地◆
　東京圏が上昇に転じた一方、県内では下落傾向が続いている。ただ、下落幅は０４年のピークを境に２年連続で縮小している。
　市町別の下落率は、防府市の４・９％減がトップ。次いで岩国市４・７％減▽宇部市４・３％減▽下松市４・２％減▽山口市４・０％減と続く。
　地点別では、「山口市小郡上郷西後地下３２５１の１２」（４万８２００円）のマイナス９・１％が下落率のトップ。地域に分譲宅地団地が完成し、宅地が供給過多となったため、下落が著しかった。２位は「岩国市南岩国町３の３５の７」。
　◆商業地◆
　東京圏が前年より５・３ポイント上昇して値上がりに転じたのに対し、県内では下落率が１・３ポイント改善したにとどまった。
　市町別の下落率は、宇部市と美東町の６・８％減が最高だった。続いて、山陽小野田市６・６％減、下松市６・５％減、岩国市６・４％減――など。
　基準地別の下落率は、「岩国市麻里布町２の９の２４」（岩国大丸）が１０・９％減で３年連続トップ。近郊に大型商業施設が完成したことや、周辺商店街で空き店舗が増加したことに加え、隣県の広島県大竹市などとの競合で収益力が低下した。

▼オリコ、家の鍵にもなるFelica搭載クレジットカード「QUATTRO CARD」

オリエントコーポレーション（オリコ、上西郁夫社長）は9月25日、KESAKAシステム（早川眞市社長）と共同で、KESAKA鍵ID付Felica（フェリカ）搭載クレジットカード「QUATTRO CARD（クワトロカード）」を開発、10月から取り扱いを開始すると発表した。カード年会費は初年度無料、次年度以降１３１２円。
　クワトロカードは、オリコが賃貸業界で初めて導入した、クレジットカードによる「決済」「家賃保証」「ポイント管理」に「住まいの鍵」を加えたサービス。
　KESAKAが開発した「kesakaサービス対応のID」を内蔵し、「kesakaシステム」対応の「ENTRY LOCK」が取り付けてあるエントランス、住居の扉に設置された専用リーダーにかざすだけで、扉の開閉を行うことができる。
　「kesakaサービス」は、非接触IC「FeliCa」を使った住宅の鍵管理システムサービス。「フルネットワークタイプ」のサービスでは、メールでの合い鍵発行や施錠確認・帰宅通知など「住まい」にかかわるさまざまなサービスを受けることも可能。
　クレジットカードに「鍵」を搭載したことで「本人認証付き鍵」カードとしても使えるため、旅行先やオフィスなどの決済でも利用も可能で、短期滞在型マンションや分譲マンション、戸建て住宅、ホテル、一般企業などにも活用できるという。
　オリコでは今後、家賃や公共料金、各種利用料、管理費の支払いなど顧客の利用機会を広げることで、生活に関するすべての支払いを1枚のカードに集約したサービスを新たなビジネスモデルとして展開していく計画。

注目のNEWS

東京ルール施行から2年、敷金・礼金とも下落傾向にあるようです。（「東京ルール」については３ページ目以降で触れています）賃貸市場が借り手市場ということも要因かと思われますが、敷金についての認識が以前より変わってきているとすれば、条例施行の効果があったというものです。
　同じ時期にミサワMRDが行った調査では、中京圏（愛知・岐阜・三重）を除く首都圏（関東5県）、近畿圏（大阪・京都・兵庫他）、福岡圏（福岡）のすべてにおいて、供給過多であるという結果が報告されています。需給均衡も含めると8割前後が供給過多と感じているようです。また、現在の家賃相場と、今後の家賃相場の見通しについても同様に、中京圏以外は軒並み4割〜5割が若干下降、大幅下降と答えています。敷金・礼金についても「額を下げる物件が増えている（敷・礼なしを含める）」と答えたのが中京圏では3割位に対し、他の圏内ではおよそ半数以上がそのように答えています。
　あいにく、中国地方のサンプルはなかったものの、他の地方都市と同様、これからも非常に厳しい状況が続くものと思われます。


家主会TOPICS

■アクセス解析
制作会社のIT CUBEさんに教えてもらったんですけど、自社のホームページのアクセス解析ができるそうです。なんでもトップページにGoogle（検索サイト）のタグ？とかを貼り付けることによってその日の訪問者数や、新規・リピーターの区別、またどこからアクセスしてきたか・・・などなど色々な分析ができます。
　分析中わかったのですが,さすがインターネットだけあって全国各地からのアクセスがあります。山口県のアクセスが一番多いのは当たり前なのですが、北は東京から（北海道じゃありません）南は熊本まで、色々な地方からアクセスがあります。なかでも驚いたのはなんとシアトルから、そうアメリカのシアトルです。さすがワールドワイドなインターネットですね。

■倉敷の怪？
先ほどの話の続きですが、奇妙なこともあります。ほぼ毎日、倉敷からそれも複数のアクセスがあるんです。最初は気に留めなかったのですが、なんと多い日には57件のアクセスのうち、22件が倉敷からなんです。なんで？？？？？？それも同じ人のパソコン（正確にいえば同じIPアドレス）からは一日何回アクセスしても１カウントなので明らかに複数の人が見ているということ。昨日も今日もやはり同じようにありました。謎です。

■うれしい問い合わせ
最近、家主さんからの問い合わせが増えています。そんな中、先日とある同業者の方からの電話が。お話をお伺いすると、自社で管理の物件が、長らく空いているので当社のシステムで埋めてください、とのこと。
　結局、この話は、後日家主さんの意向もあって没になったのですが、大変喜ばしいことです。　問い合わせされた同業者の方は、とても家主さんの気持ちをよくご理解されている方でいらっしゃいまして、なにかご縁があればまたお付き合いしましょう、ということになりました。